[뉴스브릿지=정칼럼 칼럼리스트] '경기'란 경제의 전반적인 수준의 좋고 나쁨을 나타낸다. 일정한 패턴을 가지고 주기적으로 반복된다. '부동산 경기' 또한 일반 경기와 마찬가지로  회복기, 상승기, 후퇴기 ,하향기의 4단계의 순환적 변동을 보인다. 하지만 부동산 경기는 일반 경기와 다르게 수요와 공급의 불균형이 일어난다. 산업 구조상 공급에 오랜 시간이 걸리기 때문이다. 이런 이유로 부동산 경기는 일반 경기보다 주기가 길고 진폭이 크다. 후퇴국면은 짧고 회복기간은 길다.

지난 2016년~2017년은 부동산 경기가 회복기에서 상승기로 접어드는 시기였다. 기존 아파트 가격은 상승곡선을 달렸다. 미분양 아파트는 거의 자취를 감췄다. 하지만 2018년 4월 1일을 기점으로 부동산 경기는 상승기의 정점에서 후퇴기로 접어드는 모양새다. 한국감정원에 따르면 지난 4월 9일 기준 서울 강남 아파트 매매가격 변동률은 -0.01% 포인트로 하락세를 기록했다. 문재인 정부가 지난해 내놓은 '8.2 부동산 대책' 이후 30주 만에 처음 떨어진 것이다. 문재인 정부는 8.2대책 후에도 규제 일변도 정책을 펴고 있다. 투기과열지구에서 재건축, 재개발 조합원 지위의 양도금지 및 정비사업 재당첨 제한, 재건축 초과이익 환수제, 신 DTI(총부채상환비율) 및 DSR(총체적상환능력비율) 등을 줄줄이 내놨다. 부동산 수요를 옥죄기 위한 것이다. 이같은 수요 억제책에 더해 지난 4월 1일 양도세 중과제도까지 시행하기 시작했다. 부동산 경기는 전반적 하락세를 보일 것이 확실해 지고 있다.

부동산 불황기에 부동산 투자는 어떻게 해야 할까? 많은 부자들은 부동산의 호경기보다 불경기를 부동산의 매수 타이밍으로 생각한다. 불황기는 길어도 5년 안에 끝난다. '부동산 10년 주기설'을 들어본 적 있을 것이다. 부동산 가격은 10년을 주기로 상승과 하락을 반복한다는 이론이다. 여러 변수로 인해 과거와 시차가 동일할 순 없지만 거시적으로 볼때 수요가 부족한 5년간 부동산 가격은 하락하고 이로 인해 공급이 줄면 향후 5년간 상승할 수 있다는 얘기다.

그러면 많은 부자들은 왜 불경기를 매수 타이밍으로 생각할까? 그 이유는 불황기에 들어서면 급매물이 쏟아지기 때문이다. 어차피 부동산값 상승이 확실하다면 가격이 떨어질 때가 매수 타이밍이라는 것이다. 물론 부자들은 가격이 떨어진다고 이것저것 모두 사들이지는 않는다. 투자 회전속도가 빠른 물건부터 사들인다. 보통 부동산은 아파트가 투자 회전속도가 가장 빠르다. 가장 선호하는 수요가 많은 대상이기 때문이다. 이어 다세대주택, 상가 및 오피스텔, 토지 순으로 거래가 이뤄진다. 부동산시장이 살아날땐 서울 강남 3구의 랜드마크 아파트부터 가격이 상승한다. 이후 그 외 지역으로 가격상승이 확산되는 현상이 나타난다. 강남 3구 랜드마크 단지는 불경기도 짧게 지나간다. 때문에 부동산 경기 침체기에는 우량 지역 아파트를 매입 후 장기보유 특별공제 등의 세제혜택을 받는 것이 유리하다고 말할 수 있다.

그렇다면 어떤 아파트를 살 것인가. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 있다. 이는 부동산에서 입지가 그 무엇과도 바꿀 수 없는 가장 중요한 투자 요소라는 말이다. 물론 입지도 여러 요소가 있다. 교통, 직주 근접성(직장과 거리), 편의시설 접근성, 주변 개발호재, 교육여건 등 다양하다.

입지 요소 가운데 가장 중요한 것은 바로 '교육여건'이다. 실수요자들마저 부동산 불황기에도 절대 포기하지 않는 것이 '교육여건'이기 때문이다. 교육 입지는 고를 때에는 신중해야 한다. 정부의 교육제도가 변화하고 있어서다. 지난 2017년 11월 2일 정부는 2019학년도 고교 입시부터 자율형 사립고, 외국어고, 국제고의 우선 선발권을 폐지한다고 발표했다. 때문에 전국 각지에서 지원한 학생들에 밀려 이들 학교에 지원했다가 떨어질 공산이 커졌다. 자연스레 주변에 배정받을 수 있는 일반고와 거리가 중요해진 것이다.

이런 요소를 감안할 때 대표적인 교육 입지는 서울 대치동이다. 대치동 아파트값은 불황기에도 강세다. 대치동의 래미안 대치팰리스는 공급면적 기준 125㎡형이 1년 전 가격에 비해 7억원이 더 상승했다. 김상곤 교육부장관이 양도소득세 중과세 시행 직전인 지난 3월말 23억7000만원에 매도한 아파트가 이곳이다. 부동산 경기 불황기를 감안하면 터무니 없이 높은 가격이라고 볼 수도 있다. 하지만 서울 강남 8학군에 자리한 이 아파트는 대치동 학원가를 걸어서 다닐 수 있는 유일한 신축 대단지라는 입지 요소를 감안하면 이해할 수도 있다. 평일 저녁 대치동 학원가에는 책가방 대신 학습교재를 담은 캐리어를 끌고 다니는 학생들이 즐비하다.

다산 정약용이 자녀들에게 남긴 유언 가운데 이런 말이 있다. "멀리 서울을 벗어나는 순간 기회는 사라지며 사회적으로 재기하기 어렵다." 부동산도 마찬가지다. 전문가와 협의해 장기적 관점으로 포트폴리오를 세울 필요가 있다. 불황기는 누군가에게는 기회이기 때문이다.

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